Műszaki felmérés, Pest megye
Ma egy gyors megbízást kaptam. Egy fiatal kétgyermekes házaspár beleszeretett egy ráckevei családi házba. Mára szerveztek egy bejárást, de sajnos az ismerős építész lebetegedett és nem tudta őket elkísérni. Éppen egy tervkiadás után voltam, így szerencsére ki tudtam menni velük.
Az épület ingatlan.com-os hirdetését böngészve kicsit megdöbbentem. Tipikus ingatlanos leírás: város központjában, jó környéken, minden intézmény 10 perces sétával megközelíthető, és kisgyermekes család számára ideális választás.
Az irányár 13 millió forint volt, ami egy központban lévő, 80 nm-es családi házért gyanúsan alacsony ár. Releváns fénykép nem szerepelt a hirdetésben, így a legrosszabbra számítottam.
Igazam lett.
A ház egy 1920-ban épület vályogház volt. A környék tényleg közel helyezkedett el a központhoz, de a leírásban szereplő 10 perc barokkos túlzás.
Műszaki felmérés
Az épület előtt találkoztunk, még vártuk az ingatlanost, kicsit késett. Addig kívülről nézve az épületet, az utcafronton van némi felázás volt látható. Ez abból adódott, hogy az ereszcsatornát tartó kampók a helyükről kimozdultak, már nem tartották a csatornát. Így az nem a lefolyók felé lejtett, hanem a másik irányba, ahol közvetlenül a lábazat elé folyt.
Miután megérkezett minden résztvevő, az udvarról is ellenőriztük a ház falazatát. Látszott, hogy az épület két részre bontható: egy lakórészre, illetve egy hátsó, később hozzáépített tárolóra. A tárolóként hirdetett épületrész gyakorlatilag istállóként funkcionált régebben. A 3 határolófala látványosan kifelé dőlt, sőt, inkább hasasodott. A padlásfeljáró is innen nyílt, így egyből a tetőszerkezet vizsgálatával folytattuk.
Tetőszerkezet
Kétállószékes, fogópár nélküli fedélszék adta a tető vázát. A faanyag erősen rovarkárosodott, gyakorlatilag a külső pár mm a kezemben maradt. A csapolások kimozdultak, tökéletesen látszott a vízszintes irányú erőjáték. Az elmozdulás miatt a cserepek is elmozdultak, így folyamatos volt a beázás. Ez tovább rontott a helyzeten.
Födém
A fa födém egyébként meglepően jó állapotú volt. A pórfödém látszó gerendái megfelelő festést kaptak, azokon sérülés nem volt látható. Leszámítva egy „apró esztétikai hibát”.
Teherhordó falak
A falakról ez már nem volt elmondható. Gyakorlatilag nem volt olyan fala az épületnek, amelyen ne lett volna repedés. Komoly statikai szakvélemény és feltárás kellett volna ahhoz, hogy ezt az épületet jelen állapotában bárki lakhatónak nyilvánítsa. A repedéseket vizsgálva a lakótérben is az látszott, hogy a ház falaki kifelé dőlnek. Az áthidalók felett megindultak a klasszikus repedések.
Elektromos hálózat
1 fázis, alumínium vezetékekkel, ősrégi mérőóra szekrényben. Életvédelmi relé és földelés nem volt megtalálható.
A Wikipédián az áram-védőkapcsoló hasznosságáról nagyon jó bejegyzés található ezen a linken.
Fűtés
Az épület fűtéséről 2 régi kandalló és egy cserépkályha „gondoskodott”. Ottjártunkkor egyik sem üzemelt. A konyha kandallója a saját kéményéből ki volt kötve és lejtéssel a fürdőszobai kéménybe volt kötve. Mit sem törődve a visszaáramló füsttel.
Szigetelés
Az épület sem hő, sem vízszigeteléssel nem rendelkezett, korából fakadóan. A falak alja és a padló emiatt nyirkos és dohos volt. Az eltakart részeken a penész is megjelent. A burkolat a szobában linóleum lap volt, amely a kipárolgást tovább gátolta. Amitől mégjobban penészedett.
Felújítási költségek
A felújítás költségének meghatározásakor nem a teljes felújítást vettem alapul. A megbízóim kérték, hogy csak a biztonságos, költözhető állapot eléréséhez szükséges munkálatokat becsüljem meg. Ebbe beletartozott többek között aa falak megerősítése, a héjalás lokális javítása, csapadékvizek elvezetésének rendezése, a hátsó épületrész bontása, a tetőszerkezet igazítása, a vízszigetelés hiányának javítása, a füstelvezetés rendezése és az elektromos hálózat fejlesztése.
Óvatos becsléssel ez 8-9 millió forintos költséget kalkuláltam! Az Otthonfelújítási Támogatás igénybevételével ez legfeljebb 3 millió forinttal csökkenthető lett volna. Az így kialakított családi ház úgy gondolom, hogy egy továbbra is korszerűtlen, kompromisszumos lett volna.
Szerencsére a megbízóimat sikerült meggyőzni arról, hogy ne ugorjanak bele egy rossz ingatlanba.